2015 “营改增”扩围需要考虑房地产税率

“营改增”政策扩围速度不断加快，因涉及政府、房地产企业及其供应商、社会公众等诸多利益相关者，为社会广泛关注。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施“营改增”，2015年或将继续扩围！　

房地产税率设计是核心环节

房地产业关联度高、带动性强、涉及面广，具有复杂性、多样性的特点，“营改增”既会对房地产企业及其上下游行业产生联动效应，也会极大影响现有财政收入格局和社会税收负担。税率作为房地产业“营改增”的核心，合理的税率设计有利于平衡“营改增”前后的总体税负水平，也决定着“营改增”改革的最终指向以及政策期望值的实现。因此，应当统筹规划，既要考虑房地产业可税利益(税收收入)，也要综合考虑相关各方利益。

税率设计应综合考量五大“核心利益”

税率设计作为房地产业“营改增”核心环节，需要综合权衡，全方面考量房地产业相关利益方的核心利益。主要需考量五大核心利益，一起来看看！

1、税收收入原则与税收公平原则的综合权衡。房地产业“营改增”的目标是减少重复征税，既包括营业税自身的重复征税，也包括营业税、增值税之间的重复征税，同时保持改革前后流转税税收收入平衡。因此，税率设计要服从于政策目标和改革导向，在税收收入、税收负担和税收公平之间找到平衡点。

2、税率设计要统筹考虑“协同改革利益”。增值税全链条、道道抵扣的特点，使得改革不能只局限于某一个行业。对于房地产行业来说，建筑业、金融业“营改增”与其息息相关，这也成为房地产业“营改增”的最大难点。建筑业不同的增值税税率，对房地产业的增值税税率设计产生很大的影响。同时，房地产业“营改增”的实施，必然涉及房地产未建、在建、在售项目，对于此类跨“营改增”前后的房地产项目，

3、保持房地产市场总体稳定。测算后的房地产业增值税税率要远高于营业税税率，关键在于房地产业企业能否向上下游转嫁税负，从而可能会影响房地产企业税负和房地产市场稳定。因此，税率设计应当充分考虑房地产市场稳定因素、房地产市场发展趋势以及房地产企业的盈利水平。

4、税率设计需要综合考虑税种之间的“功能利益”。土地增值税与增值税，字面上有重复之嫌，但税种的功能指向与立法意图并不相同。因此，土地增值税和增值税二者计税依据不尽相同，征收目的也不同，要达到的政策目的也不相同，建议保留土地增值税，充分发挥税种的不同功能。

5、税率设计要综合考虑地方政府的“可税现金流利益”。房地产开发，从房地产企业取得土地使用权到销售到竣工验收交房，需要经历一个相当长的周期。不同项目的毛利(增值)水平也千差万别，其税率差异极大。建议地价不作为进项抵扣，可以降低房地产业增值税名义税率，同时国家也没有必要对自己的出让收入征税。